门面房转租无效的后果及于后手合同效力

【案情】

2009年8月中旬，市民余某与周某口头达成房屋租赁协议，租赁周某位于天中大道北段的门面房一间，其店面转让费20000元。随后余某在对该店面进行装修中，发现此房非周某所有，而是周某转租他人的，且该店面楼上有人居住，须从门面出入。

【分歧】

余某认为，此房非周某所有，该门面又属与他人共用的楼梯间，且楼梯间的所有权人即房主与周某前手李某立有协议，转租须征得房主同意，否则转租无效，所以自己与周某的租赁合同无效，要求确认与周某的房屋租赁合同无效，周某返还店面转让费20000元及利息并赔偿装修的一切费用。

周某认为，与余某口头达成房屋租赁协议及交付20000元转让费是双方的真实意思表示，周某并不存在欺诈行为，所以该合同合法有效，余某主张合同无效无法律和事实依据。

【判决】

法院认为：余某与周某虽然签定了房屋租赁合同，但该房屋的所有权人不是周某，该门面房系周某是从李某处转租而来的，均没有书面合同，因该房屋的特殊性（系楼梯间），房屋产权人与李某签订的租赁合同中，明确约定“如需转租或换房，应征得房主的书面同意，否则，转租或换房无效”，周某没有提供证据证明前手转租给自己及自己又转租给余某，征得了房主的同意且房主与余某签定租赁合同中，对房屋所作的“不得转租或换房，否则转租或换房无效”的特殊约定，该特殊约定，不违背法律规定和社会公德，所以该条款的约定对余某及其以后的转租行为应当具有约束力，即周某将房屋转租给余某的行为是无效民事行为，由此所产生的租赁合同也当然无效。无效的合同自开始就没有法律约束力，周某因此而得到的原告交付的门面转让费应予返还。根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》相关条款之规定，判决：一、确认原告余某与被告周某口头达成的房屋租赁合同为无效合同。二、被告周某返还原告余某门面转让费20000元，于判决生效之日起五日内履行完毕。

【评析】

原、被告间系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国的合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。本案涉及的房屋是李某违背合同约定转租给周某，被告周某无权占有，再次转租给余某，该行为应属无效民事行为，无效的合同自开始就没有法律约束力，周某因此而得到的原告余某交付的门面转让费应予返。